Цены на недвижимость скоро рухнут! Почему нельзя покупать квартиру в 2025 | Виктор Зубик, Smarent
▶ 2:23:10

Цены на недвижимость скоро рухнут! Почему нельзя покупать квартиру в 2025 | Виктор Зубик, Smarent

Олег Шестаков
Олег Шестаков • 29 июня 2025 • 2:23:10 • 🎤 Интервью
👁 58 610 на YouTube 👍 611 💬 513 📊 9 на aff.top

О чём это видео

Интервью с Виктором Зубиком о рынке недвижимости в Москве и России: почему цены выросли, как спрос, льготная ипотека, проектное финансирование и дефицит ликвидных объектов влияют на стоимость квартир. Эксперт утверждает, что рыночная ипотека под 22–23% сейчас фактически недоступна, но рассрочки и льготные программы остаются рабочими инструментами. Отдельно разобраны риски «картофельных полей» за МКАД, дефицит качественных квартир внутри МКАД, сценарий перетока денег с депозитов при снижении ставки и подход к недвижимости как инвестиционному портфелю.

ДА Редактор саммари: Давид Артов · обновлено 17 мая 2026

Ключевые тейки

  • Цена определяется спросом
    Себестоимость стройки важна, но ключевой драйвер цены — спрос на конкретную локацию и качество объекта. В ликвидных проектах застройщик может повышать цену очередями, если покупатели не продают квартиры.
  • Рыночная ипотека почти нерабочая
    Ипотека под 22–23% делает покупку для большинства невозможной, но её можно рефинансировать при снижении ставки. Поэтому главный риск — не ставка сегодня, а выбор объекта и долговая нагрузка.
  • Рассрочка плюс депозит
    При наличии капитала можно внести 20–50% за квартиру в стройке, а остаток держать на депозите. Проценты частично покрывают платежи по рассрочке, пока дом строится 2–3 года.
  • Неликвид за МКАДом опасен
    Массовые ЖК в полях часто продают как инвестицию из-за будущего метро и статуса Москвы. Но если локация не формирует желание жить, рост цены может быть слабым, а выход из объекта сложным.
  • Скидки зависят от распроданности
    Если у проекта низкая распроданность и близкий срок сдачи, застройщик может давать точечные дисконты. Чаще лучшие условия получают брокеры и агентства, а не покупатель «с улицы».
  • Инвестор обновляет портфель
    Недвижимость предлагается оценивать как портфель: регулярно продавать слабые объекты и перекладываться в более ликвидные. Типичный инвестиционный горизонт — 3–5 лет, а не десятилетия.

Главы видео

  1. 0:00 Начало
  2. 0:48 Кто такой и чем занимается Виктор Зубик (Smarent)?
  3. 1:15 Почему так взлетели цены на недвижимость в России?
  4. 3:49 Почему сейчас такая высокая ставка по ипотеке?
  5. 4:40 Как купить квартиру в рассрочку
  6. 6:56 Почему застройщики повышают цены на квартиры?
  7. 9:06 Из чего складывается цена на недвижимость?
  8. 10:45 Кому нужно жилье за МКАДом?
  9. 17:14 За что вы платите, покупая квартиру в строящемся доме?
  10. 19:11 Почему на вторичку не дают льготы?
  11. 21:52 Про доступность недвижимости
  12. 24:57 Что такое эскроу-счета?
  13. 27:01 Спрос на жилье превышает предложение?
  14. 29:37 Аренда VS Ипотека: что выгоднее?
  15. 31:05 Как снизить процент по уже взятой ипотеке?
  16. 33:35 Стоит ли бояться переплаты по ипотеке?
  17. 35:51 Элитное жилье: арендовать или покупать?
  18. 42:37 Почему недвижимость - лучшая инвестиция?
  19. 51:11 Какая квартира станет удачной инвестицией?
  20. 57:51 Какие скидки от застройщиков можно получить этим летом?
  21. 59:16 Как ключевая ставка влияет на рынок недвижимости?
  22. 1:04:25 Про льготные программы и нулевую ипотеку
  23. 1:08:07 Как управляющая компания влияет на ваш уровень жизни?
  24. 1:09:13 ТОП 5 лучших застройщиков Москвы
  25. 1:11:01 Какой % квартир остается нераспроданным?
  26. 1:19:47 Что нужно проверить перед покупкой квартиры?
  27. 1:22:57 Самые проблемные застройщики Москвы
  28. 1:25:34 Как максимально выгодно купить квартиру в 2025 году?
  29. 1:33:13 Чем рассрочка отличается от ипотеки?
  30. 1:35:50 Главная проблема рассрочки
  31. 1:39:42 Почему недвижимость - лучший защитный актив?
  32. 1:43:18 Как застройщики скамят покупателей
  33. 1:49:58 Если не платить ипотеку, вас выселят?
  34. 1:51:04 Семейная ипотека – это скам?
  35. 1:58:02 Как выгодно взять и гасить семейную ипотеку?
  36. 2:04:10 Стратегии инвестирования в недвижимость
  37. 2:10:31 Стоит ли вкладываться во вторичку?
  38. 2:15:04 Стоит ли покупать жильё в рамках программы реновации?
  39. 2:22:47 Заключение

Вопросы и ответы

Почему квартиры в Москве так сильно подорожали?
Главная причина — рост спроса при ограниченном объёме ликвидного предложения. Себестоимость, дорогие деньги и проектное финансирование усиливают рост, но не являются единственным фактором.
Есть ли смысл брать ипотеку под 23%?
Для массовой покупки это тяжёлая ставка, но при небольшой сумме долга и плане рефинансирования сценарий возможен. Важно считать платёж, срок и вероятность досрочного погашения.
Что выгоднее: снимать или покупать квартиру?
В теории аренда часто выгоднее владения из-за заморозки капитала, налогов, ремонта и коммунальных расходов. Но покупка может выигрывать за счёт роста тела актива и льготной ипотеки.
Когда застройщик готов давать скидку?
Скидки вероятнее, если дом близок к сдаче, а распроданность низкая. Застройщику важно наполнить эскроу-счета, но публично рушить цены он не хочет.
Какие квартиры хуже подходят для инвестиций?
Рискованны объекты в удалённых полях без развитой инфраструктуры, старые дома без паркинга и ликвидности, а также квартиры с плохой планировкой, которые сложно сдавать или перепродавать.
Поделиться
Telegram X
Обновлено: 17 мая 2026