# Цены на недвижимость скоро рухнут! Почему нельзя покупать квартиру в 2025 | Виктор Зубик, Smarent > Канал: **Олег Шестаков** (@oshestakov) > Дата: 29 июня 2025 > Длительность: 2:23:10 > Категория: interview > Источник: https://www.youtube.com/watch?v=QXjzXEu-4dM > Страница: https://aff.top/videos/ceny-na-nedvizimost-skoro-ruxnut-pocemu-nelzia-pokupat-kvartiru-v-2025-viktor-zubik-smarent ## Краткое содержание Интервью с Виктором Зубиком о рынке недвижимости в Москве и России: почему цены выросли, как спрос, льготная ипотека, проектное финансирование и дефицит ликвидных объектов влияют на стоимость квартир. Эксперт утверждает, что рыночная ипотека под 22–23% сейчас фактически недоступна, но рассрочки и льготные программы остаются рабочими инструментами. Отдельно разобраны риски «картофельных полей» за МКАД, дефицит качественных квартир внутри МКАД, сценарий перетока денег с депозитов при снижении ставки и подход к недвижимости как инвестиционному портфелю. ## Ключевые тейки - **Цена определяется спросом** — Себестоимость стройки важна, но ключевой драйвер цены — спрос на конкретную локацию и качество объекта. В ликвидных проектах застройщик может повышать цену очередями, если покупатели не продают квартиры. - **Рыночная ипотека почти нерабочая** — Ипотека под 22–23% делает покупку для большинства невозможной, но её можно рефинансировать при снижении ставки. Поэтому главный риск — не ставка сегодня, а выбор объекта и долговая нагрузка. - **Рассрочка плюс депозит** — При наличии капитала можно внести 20–50% за квартиру в стройке, а остаток держать на депозите. Проценты частично покрывают платежи по рассрочке, пока дом строится 2–3 года. - **Неликвид за МКАДом опасен** — Массовые ЖК в полях часто продают как инвестицию из-за будущего метро и статуса Москвы. Но если локация не формирует желание жить, рост цены может быть слабым, а выход из объекта сложным. - **Скидки зависят от распроданности** — Если у проекта низкая распроданность и близкий срок сдачи, застройщик может давать точечные дисконты. Чаще лучшие условия получают брокеры и агентства, а не покупатель «с улицы». - **Инвестор обновляет портфель** — Недвижимость предлагается оценивать как портфель: регулярно продавать слабые объекты и перекладываться в более ликвидные. Типичный инвестиционный горизонт — 3–5 лет, а не десятилетия. ## Вопросы и ответы ### Почему квартиры в Москве так сильно подорожали? Главная причина — рост спроса при ограниченном объёме ликвидного предложения. Себестоимость, дорогие деньги и проектное финансирование усиливают рост, но не являются единственным фактором. ### Есть ли смысл брать ипотеку под 23%? Для массовой покупки это тяжёлая ставка, но при небольшой сумме долга и плане рефинансирования сценарий возможен. Важно считать платёж, срок и вероятность досрочного погашения. ### Что выгоднее: снимать или покупать квартиру? В теории аренда часто выгоднее владения из-за заморозки капитала, налогов, ремонта и коммунальных расходов. Но покупка может выигрывать за счёт роста тела актива и льготной ипотеки. ### Когда застройщик готов давать скидку? Скидки вероятнее, если дом близок к сдаче, а распроданность низкая. Застройщику важно наполнить эскроу-счета, но публично рушить цены он не хочет. ### Какие квартиры хуже подходят для инвестиций? Рискованны объекты в удалённых полях без развитой инфраструктуры, старые дома без паркинга и ликвидности, а также квартиры с плохой планировкой, которые сложно сдавать или перепродавать. ## Темы - Рынок недвижимости - Ипотека в России - Льготная ипотека - Инвестиции в квартиры - Новостройки Москвы - Проектное финансирование - Скидки застройщиков - Аренда против покупки ## Фрагмент транскрипта можешь рассказать вообще вот всю цепочку, как формируется цена на квартиры, из чего она складывается? Человеники строят люди. В офисах продаж работают люди, да, все они платят налоги. Недвижимость сейчас недоступна по рыночной ипотеке. Огромное количество замкадной недвижимости, в том числе Ново Москвы, неликвидный, 3 млн м². Кому они нахер нужны? А чему строят тогда? Человеники в поля идут. Вот в эти. Этого говна хватает. А нормальной стометровой квартиры хотя бы нету. Что выгоднее: снимать квартиру или купить в ипотеку? Нет, ни в коем случае. Почему так? Давай разбираться. И адекватно. Человек не купит сейчас квартиру в стройке в этом доме. То есть за 30 лет я отдам банку 4,2 квартиры. Что за фигня? Это вообще законно? Нет, это не законно. Смот. Это, ну, 10 лет зарабатывать, да? Ну, последнее поколение, у которых есть недвижимость. То есть стоимость её будет ещё выше, а возможность в заработа денег для обычных людей будет ещё меньше. Друзья, всем привет. Сегодня в гостях Виктор Зубик, автор канала Срент, на котором он рассказывает, как правильно купить квартиру для жизни инвестиций, а также как выгодно купить или продать недвижку. Сегодня мы поговорим о том, когда же упадут взлетевшие в космос цены на недвижку, стоит ли покупать квартиру в 2025 году, разберёмся, как отжимать алчных застройщиков и выбивать лучшие цены, а также поговорим, как правильно выбрать квартиры под инвестиции. Виктор, привет. Привет. Ну, начнём с главного. Почему цены на недвижку в России улетели в космос? А почему никто не задаёт вопрос, почему недвижимость такая дешёвая у нас в России, особенно в Москве? То есть на самом деле, э, на мой взгляд, если типа не популярное мнение, то на мой взгляд недвижимость не такая дорогая и она доступная, потому что важна не цена, а важна доступность недвижимости. То есть в целом, вот я уверен, что многим это не нравится, но у нас в целом обычная семья может пойти, имея там семейную ипотеку или даже какие-то сбережения, пойти и купить квартиру. И есть же вот эта вот проблема, про которую там всех ругают, что есть огромное количество инвесторов или людей, которые покупают квартиру. Купили себе, потом купили детям квартиру, купили ещё под аренду квартиру. И вы мне вот скажите, в каких странах мира или городах, ну, чтобы в столицах, да? А в каких столицах мира можно пойти и купить себе несколько квартир в рамках, не знаю, своей жизни или в рамках своей вот как сказать, трудовой трудовой эффективности, там на уровне 20-30 лет. То есть если бы смотреть много где, ну где, например, о'кей, в Ташкенте, а Бангкок, Прага, Майами, например, ну, если это даже не берём, столица, Майами, мм, ряд других европейских стран, там сильно дешевле. Нет. Ну вот взять в какой-нибудь опять же какая недвижимость, да? То есть вот это же тоже очень важный вопрос, типа какая недвижимость типа сильно выросла, потому что а вот взять, даже если там, не знаю, Польшу, да, Варшаву, там нормальная двушка, да, в новом доме с ремонтом, ну, в более-менее нормальном новом дом… *(Полный транскрипт на странице видео.)* --- Источник данных: aff.top — открытая база арбитражного коммьюнити. Канонический URL: https://aff.top/videos/ceny-na-nedvizimost-skoro-ruxnut-pocemu-nelzia-pokupat-kvartiru-v-2025-viktor-zubik-smarent